Avant d’évoquer l’investissement dans la pierre, j’aimerais faire un petit rappel sur la notion de risque et de rendement.
Dans le domaine de l’investissement, on observe généralement un lien de corrélation entre le risque et les gains potentiels. Les investissements les plus risqués sont souvent ceux qui rapportent le plus. Malheureusement, ce sont aussi ceux qui peuvent nous faire perdre le plus d’argent.
A contrario, un placement peu risqué rapportera beaucoup moins à l’investisseur. C’est le cas du livret A, qui rapporte uniquement 0,75 % depuis le début de l’année 2020.
En tant qu’investisseur, on rêve tous de trouver un investissement peu risqué avec un rendement intéressant. Quand on investit les économies de toute une vie ou qu’on emprunte de l’argent à la banque, on a besoin d’une certaine sécurité. Or, il existe un investissement qui permet d’obtenir une rentabilité plus qu’intéressante tout en ayant un risque limité. Il s’agit l’investissement immobilier.
Investir dans la pierre a d’énormes avantages que nous allons voir dans cet article comme le rendement ou la sécurité. Comme pour tout sujet, cette valeur refuge a aussi quelques inconvénients à prendre en compte.
Investir dans la pierre, une idée forte
Ce type d’investissement porte bien son nom. J’adore cette idée d’investir dans la pierre, c’est-à-dire placer son argent dans quelque chose de solide. Quelque chose qui résiste malgré le temps qui passe. Un bien matériel, tangible, qu’on possède réellement et sur lequel on peut compter.
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Les avantages de l’investissement dans la pierre
L’immobilier locatif est un placement rentable. De plus en plus de personne se lancent dans ce domaine qui possède bon nombre d’avantages.
Le rendement
Le rendement de l’investissement dans la pierre est particulièrement intéressant. Il se situe généralement entre 4 et 10 %, mais peut monter davantage selon les opérations réalisées.
Le rendement n’est autre que le retour sur investissement, aussi connu sous les initiales ROI (Return On Investment). Pour le calculer, on réalise le rapport entre les revenus annuels d’une propriété et le capital investi. Pour vous aider à mieux comprendre, nous allons prendre un exemple.
J’achète un appartement à 80000 euros. Chaque mois, il me rapporte 450 euros de loyers, soit 5400 à l’année. Pour obtenir son rendement, on divise 5400 par 80000. On obtient un rendement de l’ordre de 6,75 %.
Vous allez peut-être me dire qu’on peut gagner plus avec la bourse ! C’est possible, en effet. Cependant, les chances de perdre votre capital sont elles aussi beaucoup plus importantes…
Autre avantage de l’immobilier, on peut investir sans posséder de capital de départ. La raison, c’est que le rendement du bien, c’est à dire les loyers payés par les locataires, vont permettre de rembourser l’emprunt auprès de la banque.
Pour aller plus loin et calculer la rentabilité de vos biens plus précisement, je mets à disposition deux calculateur en ligne. Le premier permet de calculer la rentabilité brute et le le second la rentabilité nette.
Financer son investissement grâce à l’emprunt
Comme on vient de le voir, il est possible de financer son investissement dans la pierre grâce à l’emprunt bancaire. A première vue, on peut croire que seuls les investisseurs débutants ont recours au crédit, mais c’est un piège. Le crédit bancaire est un outil puissant, largement utilisé par les investisseurs expérimentés. Ils ont les moyens d’acheter directement le bien mais préfèrent emprunter, et cela, pour une bonne raison.
On parle d’effet de levier. L’argent touché grâce à la location d’un bien permet de rembourser l’argent et les intérêts à la banque. Si vous la louez, votre propriété s’autofinance. C’est l’un des secrets de ceux qui font fortune grâce à l’immobilier locatif. Ils n’investissent pas leur propre argent (ou une petite partie).
Quelques années plus tard, lorsque le bien est entièrement remboursé, vous toucherez chaque mois le loyer qui servait à rembourser l’emprunt. Encore mieux, vous pourrez décider de vendre votre bien pour empocher une belle plus-value.
La sécurité
Comme je l’évoquais dans l’introduction de l’article, la sécurité de l’investissement immobilier est un avantage de taille. Si les cours de l’immobilier varient en fonction de l’offre et de la demande, les individus auront toujours besoin d’un toit.
Investir dans la pierre est aussi un excellent moyen de protéger vos proches et de préparer votre retraite.
La possibilité d’habiter le bien ou de le prêter à sa famille
Quand on possède un bien immobilier (autre que sa résidence principale), on n’est pas obligé de le louer toute l’année. On peut aussi en profiter pendant les vacances et s’y retrouver en famille. Tout dépend de l’endroit où se situe le bien. Certains investisseurs achètent dans des villes qu’ils adorent pour pouvoir ensuite séjourner dans leur appartement quelques semaines par an, et le louer en location courte durée le reste du temps.
Posséder un bien, c’est aussi avoir la possibilité de l’habiter ou de le prêter à un ami ou à un membre de sa famille qui en a besoin.
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Les inconvénients à prendre en compte
Malgré les avantages l’investissement immobilier, on doit aussi prendre en compte quelques inconvénients.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande
Si l’offre est trop importante par rapport à la demande, il sera plus difficile de louer votre bien au tarif espéré. Vous devrez certainement diminuer le loyer pour être compétitif et rester attractif malgré la concurrence. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est parfois présent dans des villages ou dans des petites villes qui perdent beaucoup d’habitants.
Si vous voulez investir, préférez donc les villes attractives ou ce déséquilibre entre l’offre et la demande est favorable pour l’investisseur. Il y a parfois plus de demande que d’appartements disponibles. Résultat, les loyers augmentent, pour le plus grand bonheur de ceux qui ont investit dans la pierre.
Les vacances locatives
Comme on vient de le voir, trouver un locataire n’est pas toujours évident. Surtout si le bien se situe dans une zone où l’offre (le nombre de maisons et d’appartement disponibles) est supérieure à la demande (le nombre de personne qui recherchent un logement).
Il arrive donc qu’un appartement ne soit pas loué toute l’année. Pour l’investisseur, cela peut représenter un manque à gagner important si les vacances locatives durent trop longtemps… Surtout s’ils doit rembourser un crédit auprès d’une banque.
Lors du départ d’un locataire, il est donc nécessaire de mettre en place des actions pour louer son bien au plus vite. Cela passe par exemple par la publication d’annonces et de photos sur internet ou dans les journaux.
Les retards de paiements du loyer
Parfois, les locataires mettent du temps à payer leur loyer. Pire, certains ne le payent pas. Le propriétaire doit donc prendre des mesures plus ou moins radicales pour se faire payer (lettre de relance, caution solidaire, s’adresser à la CAF pour percevoir directement les paiements, s’adresser à un huissier et envoyer un commandement de payer, saisir le tribunal et expulser le locataire).
Enfin, il doit s’assurer que les prochains locataires pourront payer les loyers chaque mois.
