Le marchand de biens fait partie des métiers de l’immobilier qui attire particulièrement, de par les grosses plus-values qu’il réalise. Dans cet article, je vous propose de vous présenter cette profession (études, salaires, compétences, status), puis une liste de conseils pour tous ceux qui veulent devenir marchand de biens.
Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?
Le marchand de biens est une activité qui consiste à acheter un bien pour le revendre par la suite en réalisant un bénéfice. Contrairement à ce que beaucoup pense, il n’achète pas uniquement des appartements, des maisons et des immeubles mais peut aussi acheter et revendre des fonds de commerce ou des terrains.
Pour réaliser un bénéfice sur la vente, le marchand de bien a souvent recours aux travaux et à la rénovation. Il participe donc activement à l’entretien du patrimoine immobilier.
Le salaire du marchand de bien
Comme pour l’investisseur immobilier, il n’est pas possible de connaître le salaire du marchand de biens. Ce dernier va varier en fonction du nombre et de l’importance des transactions qu’il va réaliser. Ses revenus ne sont pas stables et varient selon les opérations. Le marchand est donc pleinement responsable de son salaire.
Quand on débute en tant que marchand de bien, il est difficile de se verser un salaire un salaire les premiers mois. Pendant cette période, il doit trouver un bien, l’acheter, le rénover puis parvenir à le revendre. Après la vente, il peut se verser un salaire plus ou moins important si la plus-value est suffisante. Certains marchands parviennent à faire fortune grâce à l’immobilier.
Si vous souhaitez vous lancer et exercer ce métier, il est donc recommandé d’avoir de l’argent de côté pour investir et suffisamment pour vivre les premiers mois sans vous verser de salaire.
Réglementation et status juridique
Marchand de biens n’est pas une profession réglementée par une loi spécifique. C’est une activité commerciale : le marchand achète et revend des biens. Il doit donc respecter les obligations légales liées à ce status : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, la facturation, la possession d’un compte en banque, la tenue d’une comptabilité, l’établissement des comptes annuels…
Depuis une une réforme de 2010, les règles concernant la TVA ne sont plus les même pour le marchand de biens. Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez lire cet article.
Le marchand a besoin de s’assurer en responsabilité civile professionnelle.
Le marchand de biens utilise souvent une société commerciale pour se protéger :
- Il ne peut pas utiliser le régime du micro entrepreneur qui exclu les activités soumises à la TVA immobilière.
- Même chose pour la Société Civile Immobilière (SCI) qui ne peut pas être utilisée pour une activité commerciale.
- La plupart des marchands se tournent donc généralement vers une société commerciale comme la SASU (s’ils exercent seuls) ou la SAS (s’ils exercent à plusieurs).
Les compétences requises
Premièrement, le marchand de biens a besoin de compétences d’ordre juridiques, commerciales, fiscales, financières et techniques (construction, rénovation, copropriété) afin de connaître et de respecter toutes les obligations auxquelles sont soumis les biens qu’il va acheter puis revendre.
Ensuite, il doit être compétent dans de nombreux domaines qui vont de l’acquisition d’un bien, de l’obtention d’un prêt jusqu’à la revente. Il doit être capable de :
- Trouver un bien à fort potentiel. Pour cela, il doit prospecter et sélectionner uniquement les meilleures offres.
- Estimer la faisabilité. Il doit s’assurer que son projet est viable et va lui rapporter de l’argent. Pour cela, il doit estimer aussi précisément que possible le montant des travaux et les autres frais.
- Négocier. La négociation permet de diminuer et les coûts et donc de gagner de belles sommes d’argent, à la fois lors de l’achat mais aussi auprès des artisans.
- Suivre un chantier. Il doit veiller au bon déroulement des travaux de rénovation.
- Revendre son bien. Ce sera plus facile si les travaux sont réussis et si le marchand sait mettre en avant ses propriétés.
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Quelles études pour devenir marchand de biens ?
Il n’existe pas d’études ou de formations spécifique au métier de marchand de biens. On trouve cependant des études post-bac qui vous aideront à développer vos connaissances dans le domaine de l’immobilier, du droit, de l’urbanisme et du commerce.
- Le BTS PI : le BTS professions immobilières
- Le DUT : le DUT carrières juridiques.
- Les licences professionnelles : après un bac+2, plusieurs licences professionnelles proposent des parcours dans le domaine de l’immobilier. La sélection s’effectue à partir d’un entretien et du dossier.
- L’université : plusieurs parcours universitaires proposent d’étudier l’immobilier jusqu’en bac+5 (droit des opérations immobilières, estimation de biens fonciers, management de l’immobilier…)
- Les écoles spécialisée : différentes écoles privées comme l’ICH (Institut de droit et d’économie appliqué à l’immobilier) ou encore la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) qui proposent des parcours dans ce même secteur.
Conseils pour les marchands débutants
Si vous décidez de vous lancer en tant que marchand de biens, voici quelques conseils qui devraient vous aider à débuter.
La formation et le réseau
Ce métier demande beaucoup de connaissances. Les meilleurs marchands de bien se forment constamment pour être au courant des derniers changements en matière de règlementation mais aussi pour connaître les dernières tendances.
Le réseau permet aussi de poursuivre sa formation en côtoyant d’autre professionnels de l’immobilier comme des investisseurs, des chasseurs, des agents… Ces personnes peuvent aussi être utile au marchand pour l’aider à dénicher de bonnes affaires.
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Ne pas s’attacher à ses biens
Pour être efficace, un marchand de biens doit absolument éviter de s’attacher à ses biens. Dans le domaine de l’investissement, les émotions font souvent faire des erreurs aux investisseurs (notamment en bourse). Pour l’immobilier, c’est la même chose. Le marchand doit avant tout regarder ses chiffres et sa rentabilité.
La connaissance du marché
Il faut avoir une connaissance poussée du marché, comprendre pourquoi les biens sont plus chers à tel endroit, comprendre l’exposition, le potentiel, la cible…
Pour effectuer la rénovation, un marchand de bien doit aussi avoir de bonnes bases dans l’univers du bâtiment. Il avoir une idée des prix et des bonnes pratique, ou se faire aider par un professionnel.
