Si le titre de cet article est un peu accrocheur, je pense que vous allez être surpris par son contenu. Les secrets des investisseurs dans l’immobilier que je vais vous présenter ne sont ceux certainement pas ceux que vous croyez. En effet, il ne s’agit pas de méthodes secrètes que personne ne dévoile, mais plutôt de conseils simples qui peuvent s’appliquer à n’importe quelle personne qui souhaite investir dans l’immobilier locatif.
Le mindset de l’investisseur immobilier
Pour ceux qui ne le savent pas, le mindset correspond à l’état d’esprit, à une façon de voir les choses. Ce n’est pas inné mais bien quelque chose qui s’apprend. On va chercher à formater notre cerveau pour être en mesure d’atteindre les objectifs fixés.
A mon sens, l’investisseur immobilier doit absolument travailler son état d’esprit s’il veut réussir et se construire un patrimoine conséquent qui lui permettra de vivre confortablement. Voici quelques points sur lesquels l’investisseur doit se concentrer pour faire progresser son mindset :
- Accepter les difficultés, les échecs et les épreuves. Pour réussir, vous devez adopter une mentalité de gagnant. Les difficultés ne doivent pas vous décourager. Il y en aura mais il faudra persévérer. Vous ne trouverez pas un bien du premier coup. Il faudra sans doute faire de nombreuses rechercher et multiplier les visites avant de tomber sur la perle rare. L’investisseur doit donc faire preuve d’une grande persévérance s’il veut atteindre ses objectifs.
- Se fixer des objectifs. Avoir un bon mindset, c’est aussi être ambitieux et vouloir accomplir des objectifs prédéfinis. Pour augmenter vos chances d’y parvenir, je vous recommande de noter tout ça sur papier. N’hésitez pas à écrire vos buts à long terme, moyen terme puis à court terme pour rester dans la bonne direction et avancer jours après jours. C’est bien d’être ambitieux, mais fixez-vous des objectifs réalistes et ne soyez pas trop exigeants envers vous-même.
- Être persuadé qu’on peut réussir. Si vous voulez investir dans l’immobilier mais que vous ne croyez pas en vous, ni dans cette catégorie d’investissement, ça risque d’être compliqué. Vous devez être persuadé que l’immobilier est la méthode qui va vous permettre de construire un patrimoine solide qui rapporte de l’argent.
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Pour développer votre mindser, je vous recommande de vous plonger dans l’univers des investisseurs immobilier. A force de les côtoyer, vous allez leur ressembler de plus en plus. Si vous en connaissez dans votre entourage, rencontrez-les ! Si vous n’en connaissez pas, ce n’est pas grave. Vous pouvez lire des livres, des blogs comme celui-ci, participer à des discussions sur internet, ou encore vous rendre dans des événements pour rencontrer d’autres investisseurs dans l’immobilier.
Utiliser l’effet de levier
Qu’est-ce qu’un levier ? C’est un dispositif permettant d’amplifier un effort. Grâce à ce mécanisme, une force faible permet de soulever une charge beaucoup plus lourde. L’amplification de la force est d’autant plus importante que le bras de levier est long (distance entre le point d’appui et le bout du levier).
Appliqué à l’investissement immobilier, l’effet de levier est un moyen formidable pour développer rapidement son patrimoine. La force de ce levier réside dans l’utilisation d’un crédit bancaire.
Quand une personne achète sa résidence principale, il est très fréquent qu’elle fasse un emprunt auprès de sa banque. Investir une telle somme en une fois est souvent impossible pour la majorité des personnes. Parfois sans le savoir, ces personnes font un excellent choix, le même que les plus grands investisseurs immobilier. Elle utilisent un levier financier.
Les investisseurs ont parfois les moyens d’acheter cash. Ils réfléchissent différemment et préfèrent utiliser l’argent des autres pour réaliser leurs investissement.
Utiliser l’argent des autres pour investir
L’emprunt bancaire est un outil formidable. Il permet d’utiliser une somme d’argent qui n’est pas en notre possession. Un investisseur débutant peut donc acheter une propriété qui coûte plus cher que tout l’argent qu’il possède pour investir. Cela est possible grâce au crédit accordé par la banque. Notre investisseur va donc utiliser l’argent des autres pour financer ses propres bien.
On utilise donc l’argent des autres que la banque nous prête, mais aussi l’argent de nos locataire. Celui-ci va permettre de rembourser le crédit bancaire. L’argent transite sur le compte de l’investisseur avant d’être envoyé au banquier pour régler les mensualités du crédit.
Même si l’investisseur n’a pas d’argent, il pourra rembourse son emprunt chaque mois grâce aux loyers qu’il perçoit (à condition que son bien soit loué). En quelques année, vous serez propriétaire d’un bien que vous n’avez pas acheté avec votre propre argent, mais bien avec celui des autres.
N’investissez pas les yeux fermés. Il faudra également payer les intérêts à la banque. Il est donc nécessaire que le rendement de votre investissement (revenus locatifs nets divisés par le prix d’achat) soit supérieur au taux d’intérêt du crédit.
Les objectifs de l’investisseur
J’ai déjà abordé ce point dans la partie sur le mindset. On va cependant y revenir pour l’approfondir car se fixer des objectifs est une étape indispensable quand on veut devenir investisseur immobilier.
Se fixer un objectif, c’est regarder ce qu’on veut obtenir et là où on veut aller. Quand je me fixe des objectifs (chose que j’adore faire dans plein de domaines différents), j’essaye toujours de décliner mon objectif principal (à long terme) en étapes à accomplir pour y parvenir. Il faut réfléchir sur le comment atteindre ce but. Pour cela, j’aime bien planifier des actions à court terme et à moyen terme qui vont dans le sens de mon objectif principal. Ainsi, chaque jour, je me rapproche un peu plus de mes objectifs. Voici un petit exemple.
Imaginons que mon objectif est de faire fortune et de construite un patrimoine immobilier d’un million d’euros en 5 ans (objectif à long terme). Je dois donc réaliser un investissement tous les 6 mois (objectif à moyen terme). A court terme, je dois commencer par identifier une zone géographique propice à mon investissement puis regarder régulièrement, chaque jour les petites annonces immobilières. Ces petites actions mises bout à bout me permettront d’atteindre mon objectif principal à condition que je les respecte pendant 5 ans.
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La négociation
Savoir négocier est une grande qualité pour un investisseur dans le domaine de l’immobilier. La négociation peut en effet vous faire économie énormément d’argent.
Un investisseur qui ne la maîtrise pas aura du mal à trouver des biens rentables sur les sites de petites annonces. Une autre personne prête à négocier trouvera davantage d’opportunité. Les prix initiaux ne sont peut-être pas les plus attractifs mais ils vont devenir particulièrement intéressants une fois la négociation réalisée.
De plus, un investisseur qui sait négocier pourra utiliser ses compétences pour d’autres opération que l’achat d’un bien. Il pourra par exemple négocier auprès des artisans et des fournisseur s’il a besoin de faire des travaux.
