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Se lancer dans l’immobilier : 11 conseils qui font la différence

Se lancer dans le monde de l’immobilier peut sembler être un chemin semé d’embuches. Pour un débutant, cela peut paraitre difficile lorsqu’on ne sait pas encore comment s’y prendre ni par où commencer. Dans l’immobilier comme dans de nombreux autres domaines, le droit à l’erreur est rarement permis. Pour autant, je peux vous dire que l’immobilier locatif par exemple figure parmi les meilleures manières les plus fiables d’augmenter son revenu de manière régulière. Pour bien réussir dans ce domaine, je vous propose de suivre les 10 conseils dédiés à cette activité pour réussir au mieux dans le domaine de l’investissement immobilier.

1 – Se former à l’investissement immobilier

Pour se lancer dans l’immobilier, il est important de prendre en compte l’acquisition de notions essentielles pour se positionner dans ce domaine. Aussi, connaitre les techniques de négociation est un must have que vous devez maitriser dès vos premiers pas afin de pouvoir évoluer rapidement. Il est également essentiel d’intégrer des connaissances sur le montage de votre financement ainsi que sur la fiscalité et ses rouages. Beaucoup d’investisseurs immobiliers font d’ailleurs l’erreur de reléguer les questions de la fiscalité au second plan. Avoir des renseignements arbitraires, erronés ou incomplets sur la fiscalité peut pourtant avoir des conséquences désastreuses sur vos investissements au point de vous retrouver sur des projets à gouffre financier. Je vous conseille donc d’être attentif à ce genre de notions très importante dans la maitrise de votre projet et à sa réussite.

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2 – Savoir s’entourer afin de mieux évoluer

Débuter dans l’immobilier a beau être un exercice périlleux, nombreux ceux qui se lancent dans cette aventure en solo ! Pour ma part, je suis plutôt d’avis de vous entourer dès le départ pour pouvoir faire vos premiers pas en toute quiétude. En effet, commencer dans l’immobilier vous fait parfois traverser des moments de doutes, vous serez très content dans ces moments là de pouvoir poser vos questions à des spécialistes qui sauront vous orienter ou vous rassurer quant à vos investissements.

Vous saurez très vite tirer parti de cette disposition. Effectivement, vous serez étonnés de voir le nombre de personnes qui sont confronté à une mauvaise négociation d’un bien, à un achat surévalué, une mauvaise compréhension de la fiscalité, … bref, vous saurez éviter bon nombre de ces situations rien qu’en ayant suivi les deux premiers conseils dont je vous ai fait part ! La formation en premier puis s’entourer au mieux.  

Les personnes de métier qui peuvent vous aider à bien mener votre projet sont bien évidemment : les investisseurs, les agents immobiliers, les notaires, les banquiers et les artisans … etc.

3 – N’hésitez pas à emprunter de l’argent pour concrétiser votre investissement

Il n’y pas de secret, l’investissement immobilier requière des sommes d’argent importantes. Pour réussir à rassembler de telles sommes, il n’y a pas plusieurs chemins… Vous devez ou bien faire des économies pendant quelques années ou alors demander un prêt. Cependant, gardez à l’esprit que ce prêt doit en premier lieu servir votre investissement dans le but bien précis de le rentabiliser. Il ne s’agit donc pas de contracter un prêt pour un projet sur lequel vous aurez un trop faible taux d’intérêt ou aucune alternative de rentabilisation fiable. Vous devrez maitriser le rapport entre la dette et les revenues potentiels pouvant être générés par l’investissement en question.

A noter tout de même qu’en règle générale, les banques considèrent les investissements immobiliers comme des projets solides.

4 – Commencer petit mais ne pas hésiter à voir grand en investissement immobilier

Lorsque l’on souhaite débuter dans l’investissement, il est plutôt facile de s’orienter en priorité vers un petit appartement en dépit de sa rentabilité réduite. En effet, cette façon de faire vous permet de faire vos premiers pas, de vous confronter à vos premières petites erreurs, de découvrir les ficelles du métier mais aussi vous permettra d’avoir vos premiers retours sur investissements. Ensuite, une fois passé l’étape du premier achat ou du premier investissement, vous pourrez alors commencer à regarder grand mais toujours en avançant à pas mesuré !

Optez pour un studio de 50 m² par exemple situé pas très loin de chez vous et qui n’est pas très cher. Il vous sera d’autant plus facile de trouver un locataire intéressé par la petite superficie de votre bien nouvellement acquis. Les étudiants, nouveaux couples et d’autres profils seraient plus enclin à vous contacter.

5 – Savoir maitriser votre trésorerie

Il est important, lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier, de faire régulièrement le point sur l’état de votre trésorerie. Je recommande de faire un point tous les mois à la suite seulement de votre loyer encaissé et aussi une fois que toutes vos factures seront bien réglées, impôts compris.  

Vous pouvez au passage en apprendre plus sur la comptabilité ainsi que les dispositifs fiscaux. Deux autres domaines où vous devez bien vous débrouiller afin de « percer » dans l’immobilier ! A savoir qu’en France, il existe une multitude de dispositifs fiscaux visant à aider les gens à investir et à bénéficier de déductions fiscales au passage. La loi Pinel en fait partie. Je vous invite à vous informer davantage sur le sujet.

Encore une fois et dans la même perspective que sur le point précédent, votre banque restera attentive et suivra l’évolution de votre trésorerie. Si cette dernière suit une ligne bien positive, la banque continuera à vous suivre derrière.

6 – Ne pas se précipiter et avoir du flair

Comme toujours, avant de vous lancer tête baissée dans un achat, pensez à revoir méthodiquement quelques détails. D’abord, faites bien attention au lieu, au quartier (s’il est en plein expansion), aux infrastructures ainsi qu’un œil tout particulier aux services à proximité. En somme, il est aujourd’hui évident qu’il est bien plus rentable de miser sur un ou plusieurs studios situés dans des quartiers universitaires au même titre que des appartements contenant plusieurs chambres à proximité des écoles.

A ce stade, si vous avez suffisamment de flair, vous devriez être d’ores et déjà capable de bien estimer le rendement du bien que vous ayez dans le viseur avant achat. Pour autant, il vous sera tout aussi évident de pouvoir approximativement situer le prix du loyer sans trop risquer de le surévaluer. Suite à ces deux évaluations, vous devriez pouvoir vous situer par rapport à votre investissement. Il va lors sans dire que dans le cas où vous voyez que le revenu est faible, inutile alors de vous lancer dans l’investissement d’un tel bien. Dans le cas contraire, vous devrez également prendre en considérations d’autres paramètres qui viendront s’ajouter à la liste. On pourrait citer les frais de rénovation, les frais d’entretien, ainsi que les différentes charges qui sont sous la responsabilité du propriétaire.

7 – Prendre le temps de faire évaluer le bien par un professionnel

Ne pas prendre à la légère la phase d’évaluation est primordiale en immobilier. Vous devez penser à faire évaluer le logement avant d’effectuer une proposition d’achat. L’évaluation s’avère cruciale car celle-ci permet de rapprocher le point de rentabilité d’un bien. En effet, plus ce bien sera évalué au plus juste, plus il sera facile et rapide d’atteindre une certaine rentabilité suite à sa mise en location. A contrario, plus l’évaluation sera faussée et le bien surestimé, plus sa rentabilité en sera impactée et considérablement différée.

8 – Acheter près de chez vous

Ce conseil ne sort pas de nulle part. Pour minimiser les couts liés à la gestion d’un bien immobilier, mieux vaut opter pour un investissement près de chez soi. Il n’est pas non plus exclu que vous puissiez vous-même intervenir lors d’une opération de bricolage ou autre qui vous permettra au final d’obtenir une optimisation réelle de la rentabilité du bien.

De plus, il est indéniable qu’un investissement tout près de chez vous, vous garantit une sureté par rapport à la dynamique du quartier et de la ville. Pour aller plus loin, vous à même de connaitre les projets futurs que compte entreprendre à la fois la ville et le quartier pour ce qui pourrait toucher à la fois le développement et l’urbanisation à venir prochainement. Cette perspective vous permet notamment d’anticiper l’éventuelle demande locative ainsi que l’éventuelle revalorisation du bien dans les prochaines années. Ce qui vous positionne comme investisseur sur le long terme.

Pour parait à toute éventualité, dans le cas où le quartier n’est pas porteur et ne présente pas de réels intérêts d’investissement, mieux vaut se tourner vers des quartiers plus éloignés qui admettent de telles dynamiques tout en prenant en considération les surcouts engendrés par cette perspective. Effectivement, 2% de rendement net à Paris peuvent s’avérer bien plus rentable que 6% de rentabilité à Toulon, ceci sera de plus grevé dans les couts requis par la gestion.

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9 – Prendre le temps d’étudier le bien et sa localisation

Prendre le temps de s’informer sur son bien n’est jamais une perte de temps. Chercher à en lire plus, en connaitre davantage sur les différents atouts de votre logement, ce qu’il peut réellement vous apporter restent des manières fiables de faire des pas en avant dans l’investissement immobilier en général. C’est aussi là l’occasion de vous intéresser à votre bien en prenant en considération l’ensemble des paramètres qui le constituent : sa localisation, le quartier où il est situé, le type de locataires ciblés, …

10 – Faire en sort de bien choisir son locataire

Pour finir, notre dernier conseil va concerner votre future locataire. Bien entendu, le meilleur moyen de garantir une bonne rentabilité de votre investissement immobilier est de miser sur le bon locataire comme on mise sur le bon cheval ! En effet, il est important de choisir une personne de confiance qui sera à même de respecter les délais de paiement du loyer tout en prenant soin de ne pas dégrader votre bien. Ces deux paramètres aideront à vous réconforter dans la bonne gestion de votre bien.

Un bon locataire peut vous être proche, c’est d’ailleurs le moyen le plus facile et rapide de trouver quelqu’un. Toutefois, il en va de votre responsabilité à veiller à garder une relation cordiale avec vos locataires sans pour autant tomber dans le spectre de la relation amicale au risque de compliquer la situation de votre investissement ! Un tel rapprochement avec un locataire pourrait vous mettre dans une situation de loyer impayé.

Dans tous les cas, ce qui était à première vue un avantage peut, en fait, se transformer en véritable désastre financier pour un propriétaire un peu trop tolérant. Il est préférable de trouver le juste milieu en recadrant très vite la situation en cas de dépassement des délais de paiement du loyer.

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